Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r. (II CKN 226/97, publikowany w OSNC 1998/1/6)

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r. (II CKN 226/97, publikowany w OSNC 1998/1/6)

Wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388) obowiązek właścicieli lokali do ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania kwot tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych.

Z uzasadnienia:

Zgodnie zart. 15 usi. 1 Ustawy o własności lokali obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione wart. 14 tejże ustawy. Ponieważ zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, dlatego jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być bezpośrednią funkcją tych kosztów. Wynikający z art. 13 ust. l omawianej ustawy obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali przez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie oznacza bynajmniej konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za l m2 powierzchni lokalu. Artykuł 12 ust. 2 cytowanej ustawy stanowi jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej: Oznacza to, że przepis ten, wbrew jego wykładni dokonanej przez sąd drugiej instancji, nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w jednakowy sposób wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej wysokości dla wszystkich. Równość  uprawnień i obowiązków, o której mowa wart. 4 cytowanej ustawy, nie może być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, często zbyt zróżnicowanych wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Innymi słowy to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków.

O potrzebie dokonywania odmiennej, niż to uczynił Sąd Wojewódzki wykładni art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali świadczy wola ustawodawcy wyrażona wart. 12 ust. 3 tej ustawy. Ten ostatni przepis wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym wymiarze niż wynika to z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Przepis ten umożliwia więc stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali (np. koszty wywozu odpadów lub zużycia wody) są z reguły wyraźnie większe.

Skoro więc zaliczki, o których mowa wart. 13 Ustawy o własności lokali, których dotyczy zaskarżona część uchwały, są sposobem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, elementami których kosztów są wydatki i ciężary wymienione przykładowo wart. 14 tej ustawy, to wynikająca z art. 12 ust. 3 cytowanej ustawy możliwość zwiększenia obciążenia z tego tytułu w sytuacjach określonych tym przepisem przesądza zarazem o możliwości odpowiedniego zróżnicowania w uchwale wysokości zaliczki. W konsekwencji tego sam fakt zróżnicowania wysokości zaliczek w zaskarżonej części uchwały nie może jeszcze świadczyć o tym, że uchwała jest w tej części niezgodna z przepisami prawa. Odmienne stanowisko sądu drugiej instancji dowodzi więc dokonania błędnej wykładni wskazanych w kasacji przepisów prawa materialnego. [... ]